Як формується прибуток компанії, що управляє. Доходи компанії, що управляє. способів збільшити доходи керуючої компанії

КК є серйозною справою, і, як будь-який бізнес, вона має певні особливості. Будь-який людина, яка організовує таку компанію, повинна добре розумітися на житловому законодавстві. Також людина, яка є засновником обслуговуючої організації або членом правління, повинна мати вищу економічну чи технічну освіту.

Але перед тим як приступити до організації даного бізнесу, потрібно вирішити, чи він вигідний. дає її власнику можливість керувати багатоквартирними будинками. Таке управління полягає у контролі над усіма ремонтними роботами, пошуку постачальників матеріалів та співробітників організації, а також пошуку клієнтів. За це керівництво керуючої компанії отримуватиме від своїх клієнтів грошову оплату.

Для того, щоб зрозуміти, як справи в цій сфері бізнесу, варто звернутися до статистики. За наявними даними у цій галузі зосереджено понад 30% усіх фінансових фондів. І більшість подібних підприємств, при правильному і грамотно складеному бізнес-плані, починають отримувати вигоду вже протягом другого року роботи.

Рентабельність вкладень

Окупність КК вважається середньою і становить близько 50%. Тобто повністю окупитись цей бізнес може вже протягом 2 років. Але це залежить від того, скільки будинків вдасться залучити до співпраці.

Для того, щоб компанія вважалася успішною, у перший рік їй потрібно взяти на обслуговування не менше 5 будинків і поступово збільшувати цю кількість. Причому брати одразу багато клієнтів потрібно обережно, тому що необхідно правильно розраховувати свої сили.

Чим займається організація ЖКГ?

Але рентабельність це ще не все, що слід знати про цей бізнес. Усім, хто бажає організувати свій КК, необхідно докладно вивчити те, чим саме займається така організація. На цьому підприємстві лежить велика кількість, оскільки власники квартир довіряють їм управління своїм будинком, а значить певною мірою і своїм майном. Тому, щоб уникнути скарг та судових розглядів, необхідно знати обов'язки КК.

Така організація має:

Які послуги має надавати керуюча компанія докладніше розглянемо у цьому відео:

Як правильно вибрати правову форму?

Перед реєстрацією такого бізнесу слід грамотно підійти до вибору організаційно-правової форми організації. КК може бути товариством з обмеженою відповідальністю (ТОВ) або відкритим акціонерним товариством (ВАТ). Для того щоб визначитися, за якою цією формою реєструвати свою обслуговуючу організацію, потрібно розглянути їх особливості.

Найпоширенішою правовою формою є ТОВ. Такий вид організації має всі можливості юридичної особи, але на відміну від нього, при оголошенні себе, вона не відповідає своїм майном. Тобто якщо один із засновників компанії здійснив організаційну помилку, то збитки виплачуються за його особистий рахунок, а не за рахунок майна КК. Саме тому більшість підприємців реєструють КК саме за цією формою, знижуючи ризик втрати всього бізнесу.

ВАТ є юридична особа, яка відповідає всім своїм майном. Тобто, якщо у КК виникнути, то для їх виплати суд може вдатися до стягнення її майна.

Довідка!Така форма може бути вигідна тільки в тому випадку, якщо кожен із засновників вкладає в основу фірми своє майно. В інших випадках найкраще реєструвати КК як товариство з обмеженою відповідальністю.

Статутна документація

Для роботи обслуговуючої організації у сфері ЖКГ потрібні певні документи. Однією з таких важливих паперів є, у відповідність до пунктами якого, організація здійснює свою . Цей документ має прийматися з урахуванням усіх регіональних нормативно-правових актів, і навіть ЖК РФ. Приймається статут загальним рішенням всіх засновників КК.

У такій документації міститься інформація про діяльність компанії, а також про всіх членів КК, у тому числі її керівників.

Робота обслуговуючої організації не можлива без документа, як . У ньому мають міститися обов'язки та права сторін, відповідальність власників та КК, а також термін укладання договору. Також КК має зберігати звіти, що складаються щокварталу.

Що таке акти охорони праці?

Обов'язковою документацією, яка має бути в КК, є акти з охорони праці. Такі документи представлені:

1. різними наказами з охорони праці;
2. затвердженими програмами інструктажів;
3. інструкціями з техніки безпеки;
4. документацією з медоглядів працівників;
5. журналами з охорони праці

Як заробляють КК?

КК не лише обслуговує багатоквартирні будинки, а й займається діяльністю фінансового характеру. Здійснюється вона на запит власників, що спрямовують кошти на потреби свого будинку.

Мешканці можуть перераховувати гроші на капітальний ремонт будинку, для якого відкривається окремий рахунок, а також дрібні разові роботи, які зазвичай включені в комунальні послуги. До таких робіт відносять разовий ремонт, розчищення снігу та інші послуги. Також керуюча компанія повинна отримувати гроші від мешканців та переводити їх на рахунок постачальників послуг та ресурсів.

Важливо!Усі операції, які КК проводить із перерахованими від власників на її рахунок грошима, повинні мати відображення у фінансових звітах організації.

Якщо таких документів не буде, то КК може мати серйозні проблеми з прокуратурою та іншими серйозними державними інстанціями.

Порядок визначення виручки

Окремо необхідно розібрати питання, яким саме формується виручка КК. У цій справі немає особливої ​​складності.

Мешканці будинку щомісяця сплачують комунальні платежі, до яких входить поточний та капітальний ремонт, утримання житла та інші графи витрат (?). Керуюча компанія виробляє необхідне обслуговування, а різниця між витратами та отриманими від власника грошима і є її прибутком. Також КК може отримувати прибуток від проведення додаткових робіт, виконання яких можуть доручити при перемозі в тендері.

Пошук клієнтів та вибір об'єктів

Пошук клієнтів є важливою частиною будь-якого бізнесу, І керуюча компанія не є винятком. Знайти їх нелегко, але за правильного підходу досить реально. Для цього потрібно вміти йти на поступки та бути орієнтованим на клієнта.

Більше того, дуже важливо налагодити стосунки із забудовниками. Для цього потрібно пропонувати їм вигідні умови прийому будинку, що будується. Забудовники, у свою чергу, можуть рекомендувати мешканцям КК, з якою вони мають партнерські відносини.

Але добрі відношення у КК мають бути не лише із забудовниками, а й із самими власниками. Для цього потрібно успішно зарекомендувати себе у роботі з іншими будинками, укладати угоди лише з надійними постачальниками будівельних матеріалів, а також не завищувати тарифи на послуги.

Найкраще і найвигідніше займатися обслуговуванням новобудов. Такі будинки знаходяться у відмінному стані, тому при правильному обслуговуванні практично не потребують капітального ремонту. А ось старі будинки, віком старше 15 років, найкраще не брати в обслуговування, хоча б спочатку.

Основні труднощі та ризики

Як і будь-який інший бізнес, основа КК може мати певні ризики. Вони можуть укладатися:

Реальні перспективи

Багато підприємців, які хочуть зайнятися подібним бізнесом у сфері ЖКГ, бояться зважитися на такий крок через те, що не бачать жодних перспектив у цій справі. Але все ж таки може бути вигідним.

Якщо обслуговуючу організацію у житлово-комунальній сфері розвивати та завойовувати довіру своїх клієнтів, то КК може брати участь у тендерах та отримувати вигідні замовлення. Крім того, перспектива цього бізнесу полягає у створенні кількох обслуговуючих організацій під єдиним ім'ям.

Керуюча компанія є досить перспективним та вигідним видом бізнесу, який перейшов у приватні руки нещодавно. Але для того, щоб він почав приносити дохід, потрібен відповідальний підхід і грамотно опрацьована стратегія.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Ця організація є юридична особа (воно може бути будь-якої організаційної форми) або індивідуального підприємця, які забезпечують належне управління багатоквартирним будинком.

Розумне управління націлене на те, щоб убезпечити мешканців, зробити їхнє проживання максимально комфортним, забезпечити їх якісним наданням послуг ЖКГ. Керівні організації повинні містити загальнобудинкове майно, вирішувати питання щодо його використання.

Діяльність керівників підприємств регламентується Житловим Кодексом РФ. Правила, згідно з якими здійснюється їхня робота, затверджені Постановою Уряду Росії 15 травня 2013 року.

Доходи керуючих компаній ЖКГ

Прибуток керуючої компанії складається з кількох категорій.

Окремо варто сказати про капітальний ремонт. Він оплачується власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Держава може надати фінансову підтримку ТСЖ, керуючих компаній, житлових кооперативів із проведення капітального ремонту.

Інші матеріальні витрати

Даний вид бюджету включає наступні розділи:

• купівля сировинного матеріалу, господарського приладдя та іншого інвентарю, який необхідний при наданні послуг багатоквартирним будинкам;
• комунальні послуги, що споживаються самим офісом керуючої організації;
• оренда нежитлових приміщень, які використовує керуюча компанія чи амортизаційні відрахування;
• транспортні та інші види послуг.

Кошторис доходів та збитків

Цей документ є чітким , за яким до бюджету керуючої компанії надходитимуть доходи і відраховуватимуться витрати. Кошторис – це один із найпростіших фінансових планів.

Керівна компанія зобов'язана виконувати низку вимог перед власниками житлових приміщень. Ці обов'язки чітко прописані у договорі між мешканцями та організацією.

У кошторисі чітко прописуються всі пункти (які відповідають обов'язкам), які ведуть за собою видаткову та доходну частину бюджету. При складанні кошторису враховується площа всього будинку, кількість житлових та нежитлових приміщень. До кошторису входять такі пункти:

• Платежі ресурсопостачальним компаніям.Між керуючою організацією та даними компаніями полягає. Виходячи із нього, розраховується сума оплати.
• Витрати, що належать до утримання спільного майна- сюди входить робота по прибиранню прилеглих територій та загальнобудинкових площ (ліфтів, під'їздів), підготовка до зимового періоду часу та ін.
• Витрати на ремонт будинку- Оплата послуг підрядників, які проводять ремонтні роботи.
• Витрати, що стосуються роботи керуючої компанії. Цей пункт включає матеріальні витрати в керуючій компанії, відрахування на заробітну плату інші соціальні потреби працівників, амортизація різного обладнання, що використовується керуючою компанією, інші витрати, які пов'язані з наданням послуг з обслуговування будинку.
• Витрати, що спрямовуються на капітальний ремонт– оплата послуг підрядників, які виробляють капремонт.

Керівна компанія повинна надавати кошторис на вимогу власника житла. Краще буде, якщо мешканці звернуться до керуючої організації колективно.

Порядок надання субсидій

Держава надає субсидії, які мають на меті відшкодувати витрати, пов'язані зі змістом об'єктів комунальної (соціальної, енергетичної, митної та інших) інфраструктури.

Субсидії надаються одноразово, використовувати їх можна лише на відшкодування збитків. Надання коштів ґрунтується на договорі, укладеному між керуючою компанією та міністерством економрозвитку Росії.

У договорі вказується розмір субсидії, час виплати, цільове призначення, строки подання звітів щодо використання коштів та ін. Для того, щоб отримати субсидію, керуюча компанія повинна надати до міністерства відповідні документи.

Існує субсидування капітального ремонту будинку. Керуючі компанії можуть отримати субсидії щодо його проведення. Для цього організації повинні мати наступні критерії:

• компанії не повинні мати;
• рішення про необхідність капремонту має бути прийняте власниками на загальних зборах;
• проведення експертизи технічного стану будинку, де у висновку буде сказано про необхідність капітального ремонту.

Субсидії можуть бути надані лише у разі виконання певних робіт капремонту:

• підрядники повинні усунути руйнування несучих конструкцій будинку;
• необхідно усунути пошкодження після надзвичайних ситуацій (пожеж, повеней);
• видалити деформації та обвалення окремих конструктивних частин будинку.

Керівні організації повинні направити письмове звернення до МУ ДМІБ з документами, що підтверджують необхідність капітального ремонту, та чекати на вирішення питання.

Ведення бюджету керуючої організації – важлива діяльність, яку ведуть бухгалтери. Усі компанії надають звіти, сплачують відповідні податки.

Документацію, доходну та видаткову частину бюджету перевіряє податкова інспекція, тому необхідно дотримуватися всіх правил ведення бюджету.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Більшість людей з великих міст проживають у багатоквартирних будинках, які треба утримувати у належному вигляді та регулярно ремонтувати. За управління багатоквартирними будинками можуть відповідати ТСЖ, власники або компанії, що управляють (УК). Кожна зі згаданих організацій має власний бюджет, куди входять усі витрати та доходи. У цій статті ми поговоримо саме про доходи компанії, що управляє.

Доходи керуючої компанії- Це сукупність наступних платежів:

1. щомісячні платежі власників за утримання та управління будинком, зафіксовані у квитанціях;
2. платежі від діяльності як посередників: ресурсопостачальні організації (РСО) нараховують керуючим організаціям винагороди як агентам, які виконують збирання коштів на оплату комунальних послуг від власників;
3. платежі від власників за встановлення зламаної з їхньої вини сантехніки або за проведення додаткових ремонтних робіт у квартирах;
4. платежі від орендарів приміщень (у тому числі і нежитлових): у будинках часто винаймають підвальні приміщення.

У Податковому кодексі прописано, що цільове фінансування, що виділяється, – це не доходи керуючої компанії, це можуть бути:

• платежі власників за капремонт багатоквартирного будинку;
• бюджетні кошти, цільове призначення яких – управління будинками.

Керівна компанія – це комерційна організація, отже, її може заохочуватися грошовими виплатами.

Договір управління регламентує суму та порядок отримання таких винагород, зазвичай компанія сама нараховує їх собі: вона утримує встановлений відсоток від загальної суми платежів (але не більше 10% загального тарифу на утримання та поточний ремонт будинку).

В числі витратпідприємств виділяють такі.

1. Витрати на проведення ремонтних робіт у житлових приміщеннях.

У власності власника квартири є стояки водопостачання, системи вентиляції, опалення та газопостачання, що є загальнобудинковим інженерним обладнанням, яке керуюча компанія має утримувати у справному стані. Якщо вона була зламана, то ремонт також проводитиме організація (а це стаття витрат, що не відноситься до оплати комунальних послуг).

• Знижки на комунальні платежі: кому та в якому розмірі надавати

Обов'язки керуючої компанії:

• забезпечувати нормальну роботу системи опалення;
• перевіряти роботу вентиляційної системи;
• стежити за безпекою газопостачання та роботи газових плит у приміщеннях;
• створювати умови для правильного функціонування каналізації та систем водопостачання;
• забезпечувати нормальний стан стін будинку, ремонтуючи їх у міру потреби.

1. Витрати на ремонт

Загальнобудинкове майно потребує своєчасного ремонту. Власники житла щомісяця вносять оплату на такі заходи, сюди відноситься, наприклад, заміна інженерного обладнання. Кожному пункту відповідає свій рядок у квитанції.

Керівна фірма повинна виконувати такі действия:

• здійснювати правильну роботу протипожежної системи;
• стежити за безпекою приміщень із газовими плитами;
• утримувати стояки водопостачання та систему каналізації у робочому стані, забезпечуючи їх регулярну роботу;
• стежити за функціонуванням системи опалення, вчасно ліквідовуючи неполадки та аварії;
• ремонтувати покрівлю будинку (невеликий ремонт можна проводити за хорошої погоди; для заміни покрівлі половину суми – максимум – можна взяти з грошей на поточний ремонт).

1. Витрати на утримання під'їздів багатоквартирних будинків

ЖК зазначає, що ліфти, сміттєпроводи, під'їзди, поштові скриньки повинні утримуватися у належному стані керуючими компаніями.

Керівна компанія повинна здійснювати діяльність з організації наступних робіт:

• щодня виметати сміття на перших сходових клітках і всіх майданчиках перед сміттєпроводами;
• щодня мити підлогу у ліфтах;
• перевіряти конструктивні елементи у під'їзді на наявність несправностей;
• вставляти нове скло у вікна/двері на місце вибитих або пошкоджених;
• стежити за тим, щоб температура у під'їзді була не нижче 16°С;
• один раз на місяць дезінфікувати сміттєпровід;
• щомісяця забиратися на майданчиках та сходових прольотах.

1. Витрати на утримання прибудинкової території

Земля, що прилягає до багатоквартирного будинку, називається прибудинковою територією. Її потрібно облагороджувати, а саме:

• озеленяти ділянку, розташовану поряд з будинком;
• упорядковувати його.

Капремонт – як окремий пункт витрат – виробляється з допомогою власників приміщень (стаття 154 ЖК РФ), але кожна управляюча організація може отримати держпідтримку (у грошової форми) щодо його здійснення.

1. Матеріальні витрати керуючих компаній

• придбання сировини, господарського приладдя та інвентарю, без якого неможливе надання послуг багатоквартирним будинкам;
• оплата комунальних послуг офісу керуючої організації;
• оренда нежитлових приміщень компанією, що управляє, або амортизаційні відрахування;
• транспортні послуги;
• інше.

• Власники нежитлових приміщень та керуюча компанія: основи гармонійних відносин

З чого складається кошторис доходів та витрат керуючої компанії

Кошторис доходів і витрат являє собою фінансовий план з даними про доходи та витрати КК за вибраний тимчасовий період.

У кошторис керуючої компанії входять її обов'язки щодо власників, а також:

1. відрахування РСО за надані комунальні послуги;
2. витрати на утримання МКД та території;
3. витрати на ремонт житлової будівлі;
4. витрати на утримання самої КК (зарплата, комунальні витрати);
5. Витрати капремонт.

Коли складається кошторис, необхідно вказувати витрати та доходи керуючої компанії, беручи до уваги площу будівлі, загальну кількість приміщень тощо.

Власники квартир можуть отримати цей кошторис, зробивши в керуючу компанію колективне звернення-запит на те, щоб ознайомитися з нею. Компанія не має права відповісти відмовою власнику або власникам, які зробили запит.

Доходи керуючої компанії та формування цін на послуги

Розмір плати за утримання та ремонт будинку складається з опорою на певний перелік робіт та послуг.

1. До управління багатоквартирним будинком відносять:

• планові нагляди, контроль технічного стану, утримання та ремонт об'єктів, що були передані в управління, у межах існуючих нормативно-технічних регламентів;
• обстеження об'єктів для визначення їх технічної готовності до використання (включаючи сезонну експлуатацію) та встановлення необхідності проведення поточного чи капітального ремонту;
• планування робіт з утримання та ремонту об'єктів;
• планування грошових та технічних ресурсів;
• регулярний контроль якості послуг та робіт підрядників; нагляд за виконанням договірних зобов'язань;
• фінансування робіт та послуг підрядників (учасників процесу виконання робіт, послуг) у рамках укладених договорів та з урахуванням штрафних заходів за невідповідну якість їх виконання;
• ведення технічної документації на передані в управління об'єкти;
• робота з населенням: розгляд звернень та скарг щодо якості обслуговування;
• прийом заявок від мешканців будинку;
• провадження договірно-правової діяльності;
• організація роботи з прийому, розрахунку та обліку платежів орендарів та власників приміщень, стягнення заборгованостей з оплати, включаючи комунальні послуги, відповідно до укладених договорів на постачання комунальних ресурсів.

1. До змісту загального майна багатоквартирного будинку належать обов'язки:

• за санітарним утриманням будинкового господарства (прибирання зон загального користування, прибудинкових територій, дератизація та дезінсекція; протипожежні заходи);
• щодо догляду за елементами зовнішнього благоустрою;
• з вивезення та утилізації твердих побутових відходів;
• з технічного обслуговування житлових будинків (організація часткових оглядів елементів житлового будинку, усунення дрібних несправностей як під час їх проведення, так і за заявками мешканців);
• з технічного обслуговування, огляду та діагностування ліфтів;
• з підготовки багатоквартирного будинку до експлуатації у весняно-літній та осінньо-зимовий періоди;
• з обслуговування, обстеження, регулювання та налагодження систем інженерного обладнання, що обслуговує більше одного житлового приміщення: вентиляції, холодного/гарячого водопостачання, каналізації, центрального опалення, електропостачання;
• з обслуговування та очищення димарів, газоходів та вентиляційної системи;
• з обслуговування, технічного діагностування та обстеження систем газопостачання, які є частиною загальнобудинкового майна та забезпечують працездатність обладнання для більш ніж одного житлового приміщення (сюди не належить газове обладнання, що знаходиться у квартирах: плитки, газові колонки);
• з догляду за зеленими насадженнями.

1. Поточний ремонт. Комунальні витрати регламентуються нормами, прийнятими лише на рівні міста. Ціна за здійснення послуг керуючої компанії встановлюється разом із власниками будинку, найчастіше це 5–8% від витрат на утримання та ремонт багатоквартирного будинку.

Комунальні платежі розраховуються за єдиною квитанцією, оформленою за встановленою формою. Власники переводять квартплату на рахунок компанії, яка вже вступає в контакт з центром комунальних платежів, укладаючи договір про нарахування та збирання платежів власників приміщень. Керівна компанія також має права на програму розрахунку житлово-комунальних послуг. Штрих-код квитанції дає бухгалтерії всі відомості про рух грошей та дані про власника. У договорах із РСО передбачається винагорода керуючим організаціям, гроші для цього виділяються із коштів власників.

Доходи керуючої компанії ЖКГ у вигляді субсидій

Державам надаються одноразові субсидії, їхнє цільове призначення – відшкодувати витрати на утримання об'єктів комунальної (соціальної, енергетичної, митної та інших) інфраструктури, ні на які інші потреби ці гроші піти не можуть.

Щоб отримати кошти, необхідно укласти договір між керуючої компанією та Міністерством економічного розвитку РФ. У ньому прописуються розмір субсидії, час, цільове призначення виплати, а також терміни, коли потрібно подати звіти щодо витрачання коштів, та ін. доклавши до нього документальні докази необхідності капремонту.

Є такий варіант як субсидування капремонту будинку. Щоб отримати фінансові виплати від держави на цю статтю витрати, організація має відповідати таким вимогам:

• заборгованості перед державою мають бути відсутніми;
• рішення про необхідність капітального ремонту мають прийняти власники на загальних зборах;
• Керівна компанія повинна провести експертизу технічного стану будинку, висновок якої міститиме інформацію про те, що капремонт необхідний.

Держава надає субсидії, якщо виконано певні роботи капітального ремонту, а саме – усунуто:

• руйнування несучих конструкцій будинку;
• пошкодження після НС (пожежа, повінь);
• деформації та обвалення конструктивних частин будинку.

Податковий облік доходів у керуючій компанії

Оскільки керуюча компанія – це комерційна організація, вона має здійснювати податкові виплати. Основними на даний момент є такі.

1. ПДВ

У листі ФНП Росії від 15.03.2013 р. № АС-3-3/904 прописано, що здійснення комунальних послуг, які надають керуючі організації, що обслуговують внутрішньобудинкові інженерні системи, не обкладатиметься ПДВ, якщо:

• комунальні послуги придбано в організацій комунального комплексу, постачальників електроенергії та газопостачальних компаній;
• Керівна компанія надає послуги за тією вартістю, за якою вона набуває їх у організацій житлово-комунального комплексу.

Відповідно до Податкового кодексу Російської Федерації від оподаткування не звільняються роботи (послуги) щодо утримання та ремонту загального майна у багатоквартирному будинку, які виконуються силами управляючих компаній.

Приклад. Оподатковуватимуться ПДВ такі доходи керуючої компанії:

• комісійну винагороду у сумі 25 200 руб., включаючи ПДВ 3844,06 руб.;
• плата за послуги з утримання будинку у частині різниці між цінами на придбання послуг в організацій житлово-комунального комплексу та ціною реалізації цих послуг власникам багатоквартирного будинку;
• плата за послуги з поточного ремонту, тому що вони виконувались не спеціалізованою організацією, у сумі 75276 руб., включаючи ПДВ 11482,77 руб.

Регістр розрахунку суми ПДВ до сплати до бюджету за послуги утримання багатоквартирного будинку показаний у таблиці.

Вид доходу	Одиниця виміру	Кількість	Ціна послуги спецпідприємств ЖКГ	Ціна реалізації керуючої компанії	Оподаткова база ПДВ (гр. 5 – гр. 4) × гр. 3	Сума ПДВ (18% × гр. 6)
	руб. за 1 м 2 загальної площі

Усього нараховано ПДВ із реалізації послуг за грудень 2016 р.:

(3844,06 руб. + 11482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18872,33 руб.

Суму ПДВ, нараховану на реалізацію, зменшують на суму ПДВ, прийняту до заліку до бюджету за виконаними підрядниками ремонтними роботами. Усього вони виконали робіт у сумі 82 163,75 крб., зокрема ПДВ 12 533,45 крб.

Отже, у грудні 2016 р. сума ПДВ до сплати до бюджету становитиме:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

2. Податок на прибуток

Стаття 247 НК РФ говорить, що оподатковуватись прибуток у вітчизняних організаціях буде прибуток, яка обчислюється як різниця між отриманими доходами і виробленими витратами.

Доходи керуючої компанії з метою оподаткування - це пред'явлені власникам до оплати платежі за утримання будинку, поточного ремонту та комунальні, що надходять від власників приміщень у рамках договору управління багатоквартирним будинком, плюс комісійна винагорода.

Цільове фінансування – це доходи управляючої компанії, якщо ведеться їх роздільний облік.

До витрат з метою оподаткування відносяться підтверджені документально та обґрунтовані витрати (пункт 1 статті 252 НК РФ) керуючої компанії при веденні справ з управління будинком. Сюди зараховуються витрати з оплати послуг РСО та підрядників, витрати на управління будинком (зарплата працівників керуючої компанії, відрахування у позабюджетні фонди, амортизація та інших.).

З доходів керуючої компанії при розрахунку прибуток віднімають суми ПДВ, які нараховуються у послуг.

• 5 кроків для отримання прибутку від здавання загального майна в оренду

Думка експерта

Як законно знизити податкову базу КК

Федоров Ю.Ф.,

кандидат юридичних наук, юрист Ради Федерації РФ, експерт журналу «Послуги у сфері ЖКГ»

Пункт 1 статті 346.15 НК РФ говорить, що у разі застосування УСН у складі доходів керуючої компанії враховують доходи від реалізації товарів, робіт, послуг, реалізації майна, майнових прав та позареалізаційні доходи, що визначаються відповідно до статей 249 та 250 НК РФ.

Відповідно до статті 249 НК РФ до доходів управляючої підприємства від реалізації належить прибуток від реалізації товарів, робіт, послуг як власного виробництва, і придбаних колись, прибуток від реалізації майнових прав.

Виручка від вираховується з усіх надходжень, пов'язані з розрахунками за реалізовані товари, роботи, послуги чи майнові права, виражені у грошової чи натуральної формах.

Фінансисти зробили висновок, що суми платежів власників житла за ЖКП у тому випадку, коли вони надійшли на рахунок компанії, потрібно враховувати у складі її доходів, тобто це доходи керуючої компанії в чистому вигляді.

Однак вони дають рекомендації, як цього уникнути. Керівній компанії необхідно укласти з власниками агентські договори виходячи з пункту 1 статті 1005 ГК РФ. І тоді в роботу вступає підпункт 9 пункту 1 статті 251 НК РФ, де йдеться, що для того, щоб визначити податкову базу, не потрібно враховувати доходи керуючої компанії у вигляді майна, яке надійшло агенту у зв'язку з виконанням зобов'язань за агентським договором або рахунок відшкодування витрат, вироблених агентом за довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу його видатків на підставі договору. До згаданих доходів не належить агентська винагорода.

У тому випадку, коли керуюча компанія склала такі агентські договори з мешканцями ще до укладання угод із компаніями, які виконують госпроботи та надають комунальні послуги, то насправді у складі її доходів можна враховувати лише агентську винагороду.

Як враховуються доходи керуючої компанії на УСН

Керівна організація застосовує УСН. Облік платежів, що надходять від власників житла, за ЖКП з метою оподаткування залежатиме від обраного компанією об'єкта оподаткування: «доходи» або «доходи мінус витрати».

Звернемося до кожного з варіантів детальніше.

Варіант 1.Об'єкт «доходи»

Платежі за комуслуги (світло, гарячу і холодну воду, вивіз сміття тощо), які надходять на рахунок компанії, що управляє, – це доходи компанії, що управляють, які будуть враховуватися при визначенні податкової бази. Це пов'язано з тим, що відповідно до пункту 1 статті 346.15, статтями 248, 249 НК РФ платники на ССП враховують у доходах виручку від реалізації товарів (робіт, послуг) як власного виробництва, так і придбаних до цього. А виручку визначають виходячи з усіх надходжень, пов'язаних із розрахунками за реалізовані товари (роботи, послуги) або майнові права, виражені у грошовому еквіваленті та (або) у натуральній формі.

Варіант 2.Об'єкт «доходи мінус витрати»

Платежі за комуслуги управляюча компанія відбиває і статті «доходи», й у статті «витрати», оскільки їх перераховують організаціям, які надають дані послуги (підпункт 5 пункту 1 статті 346.16 НК РФ).

• Чому вам час приймати онлайн-платежі за комунальні послуги

Думка експерта

Як враховуються доходи компанії, що управляє, якщо комунальні послуги надаються за посередницьким договором

Олена Попова,

державний радник податкової служби РФ I рангу

Законодавство не ставить заборон керуючої компанії на надання комунальних послуг іншими способами, включаючи і використання посередницьких договорів. Це зумовлено тим, що договір управління багатоквартирним будинком укладається на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів власників (пункт 1 статті 162 ЖК РФ). А Житловий кодекс не вимагає самостійного виконання всіх послуг та робіт за договором компанією, що управляє. Та й способи реалізації функцій управління багатоквартирним будинком у законодавстві також не прописані. Отже, сторони мають право встановити їх у договорі (стаття 421 ДК РФ).

Найпростіший вихід – укладання посередницького договору, який регламентується главами 49, 51 і 52 Цивільного кодексу РФ (доручення, комісія, агентування). Тоді керуюча компанія відповідає за забезпечення мешканців комуслуг, стаючи посередником між ними і РСО.

Але доходи керуючої компанії, що надходять посередникам від замовників для виконання зобов'язань за посередницькими договорами, податкову базу за єдиним податком не збільшують (підпункт 9 пункту 1 статті 251 та підпункт 1 пункту 1.1 статті 346.15 Податкового кодексу РФ). Отже, коли керуюча організація надає населенню будинку комунальні послуги за посередницьким договором, до податкової бази включають лише посередницьку винагороду (пункт 1, підпункт 1 пункту 1.1 статті 346.15 НК РФ). Подібні коментарі можна знайти у листах Мінфіну Росії від 10.02.2014 р. № 03-11-06/2/5152, від 26.06. 2013 р. № 03-11-06/2/24269 та ФНП Росії від 13.07. 2010 № ШС-37-3/6577.

Незаконні доходи керуючої компанії

Сьогодні існує безліч схем обману платників податків з боку муніципальної влади. Нерідко, щоб провернути незаконний захід, створюється не одна, а кілька фірм-одноденок, за допомогою яких здійснюється протиправна дія. Так, у столиці найпопулярніший метод із розрахунком тарифу на воду. Мешканці квартири одержують рахунок за підвищену норму витрачання, а з Мосводоканалом розрахунки здійснюються за усередненим тарифом. Відрізняються ці суми, як правило, у 3-5 разів.

Ще одна незаконна схема: розрахунок послуг за опалення, коли площу квартири множать спочатку на норматив, а згодом на тариф за тепло. Проблема в тому, що значення нормативу обчислюють за незрозумілою формулою, а в різних обласних центрах та районах Москви, що знаходяться в одному кліматичному поясі, вона також має розбіжності. Такий варіант теж є найпоширенішим.

Зустрічаються обманні махінації в розрахунку електроенергії: мешканець оплачує рахунок за квитанцією, в якій зазначені дані лічильників, зняті комунальниками, а через якийсь час йому надходить повідомлення, в якому повідомляється про перерахунок тарифу, внаслідок цього громадянин зобов'язується щодо оплати тієї електроенергії, яку він вже сплатив. Так, у Москві подібні квитанції розсилаються у першому півріччі, а щороку жителі переплачують від 50% до 80% за електроенергію.

Нерідко в оплату за користування прибудинковою територією включаються витрати, яких просто не існує. Це можуть бути зовсім невеликі суми, тому людина навіть не хоче розбиратися і витрачати час на з'ясування появи нового пункту в квитанції, однак у результаті переплата виходить суттєвою. За статистикою, сім'я, яка проживає в Москві у двокімнатній квартирі і складається з 3 осіб, щороку переплачує додатково за 2 місяці.

7 способів збільшити доходи керуючої компанії

Спосіб 1.Актуальність показань приладів обліку

• забезпечити зручність передачі показань для мешканців, коли здійснюється оплата: по телефону, через повідомлення на мобільний/пошту чи особистий кабінет;
• дистанційно зчитувати показання приладів обліку;
• автоматизувати дії контролерів при планових обходах житлофонду (надати їм мобільні пристрої, що передають дані в інформаційну систему автоматично).

Чим більше варіантів, які можуть бути зручними для мешканців, тим вищий шанс того, що показання подаватимуться вчасно. Отже, чим раніше людина отримає квитанцію про оплату (до того моменту, як почне нараховуватись пеня), тим більша ймовірність того, що вона сплатить її у строк.

Спосіб 2.Актуальність параметрів обліку

Реєстраційні дані мешканців, стан та показники житлового фонду, списки пільговиків - основа правильного обчислення та розрахунків з точністю «до дня». Якщо зберігати історію зміни даних, можна здійснювати перерахунки автоматично і максимально точно. Щоб мати таку можливість, розрахункова система повинна підтримувати оперативний зв'язок з базами паспортного столу, подомового обліку, соцзахисту, тоді буде можливість правильно розраховувати доходи компанії, що управляє.

Спосіб 3.Точний розрахунок обсягу наданих послуг

Резерв додаткових доходів – це можливість розрахункового механізму програми, яка здійснює розрахунково-інформаційне обслуговування мешканців. Програма має:

• проводити розрахунки різними методами (за нормативами; за індивідуальними, загальнобудинковими та загальноквартирними приладами обліку; за середнім значенням);
• враховувати зміни розрахункових величин у середині періоду (наприклад, кількість прописаних);
• автоматично здійснювати складні розрахунки (наприклад, половина місяця за нормативом, а половина – за приладом обліку) і багаторазові складні перерахунки (перерахунки, що перетинаються, з різних підстав);
• забезпечувати історичність параметрів розрахунків, їх «прив'язку» до дат, облік за фактичними одиницями споживання для автоматичного перерахунку за будь-який період роботи системи.

Спосіб 4.Квитанції на оплату послуг

Квитанція – результат роботи системи з обробці всіх даних та проведення значних розрахунків. Щоб оплата надходила вчасно, необхідно оперативно інформувати мешканців вартості наданих послуг. Сповіщати мешканців про рахунки за ЖКП можна, доставляючи квитанції до поштової скриньки, на електронну пошту або повідомити їх про необхідність самостійно формувати повідомлення в особистому кабінеті на сайті організації. Завдання – максимально спростити процес отримання квитанції мешканцем, зробити його зручнішим для нього, щоб громадянин знову ж таки міг своєчасно вносити оплату.

Спосіб 5.Широкі можливості приймання оплати за послуги

Чим більше варіантів прийому оплат від населення, тим вище збирання коштів. Ідеально, якщо є такі механізми, як готівковий та безготівковий розрахунок у касах, платежі через агентів (платіжні системи, банки) та Інтернет (інтернет-еквайринг). Тоді кожен платник зможе обрати найзручніший для себе варіант.

Спосіб 6.Робота з боржниками

Щоб вирішувати проблеми з дебіторськими заборгованостями, слід автоматизувати роботу з боржниками, це можна здійснити за рахунок доступу до загальної бази системи та автоматичної зміни параметрів (борги, платежі, відносини та ін) по кожному дебітору. Як варіант можна організовувати смс-розсилки та підключати автодзвінки – це недорогий, але ефективний спосіб роботи з ними.

Спосіб 7.Розрахунки із постачальниками за спожитий обсяг послуг

Скоротити збитки можна за рахунок точності у розрахунках з постачальниками та точності нарахувань (керівна компанія впевнена в тому, який обсяг споживали мешканці та який обсяг було прийнято від постачальника). Виставлені постачальником ЖКП рахунки повинні відповідати спожитому за фактом обсягу надання послуг населенню та юридичним особам. Розрахунково-інформаційна система має мати функціоналом з поділу коштів у постачальникам і розрахунку із нею.

Тарифи на ЖКГ зростають

Обсяг фінансування галузі країни щорічно становить близько 230 мільярдів рублів. Згідно з офіційною статистикою з 2000 р. тарифи на послуги ЖКГ у середньому по Росії зросли в 13,6 раза. Рівень оплат комунальних послуг у середньому становив у Росії 75,5%, у деяких регіонах (Москва, Тверська та Воронезька області, Карелія, Приморський та Ставропольський край) – 90%. Сьогодні стоїть завдання довести цей рівень до 100% до 2014 року.

Тільки Москві, наприклад, у період 2001-11 р.р. тарифи на газ зросли у 7,2 раза, опалення – 7,9 раза, гаряча вода – 65,8 раза, квартплата зросла у 9,8 раза. Зростання тарифів суттєво б'є за бюджетом російських громадян. Наприклад, якщо на початку 2000-х років москвичі витрачали на оплату послуг ЖКГ приблизно 15% свого місячного доходу, то сьогодні – 25%.

Звідки грошенята у кишені у них

Керівники ЖКГ заробляють великі гроші. Щоб це побачити достатньо, розглянути конкретний приклад та провести нескладний розрахунок. Такі розрахунки переконливо показують, що з одного багатоквартирного будинку на місяць може становити не більше 1 000 000 рублів.

Спочатку визначається загальна сума за комунальні послуги, що споживаються. Найпростіший спосіб: із квитанції комунальних платежів береться стаття – загальне будинкове споживання за окремим видом послуг. Цей показник множиться на тариф кожного виду послуг (електроенергія, вода – гаряча, холодна, водовідведення загального обсягу холодної та гарячої води). Зі зібраної суми приблизно 60-70%, на думку фахівців, керуюча компанія зобов'язана перерахувати постачальникам послуг, чого вона не завжди своєчасно виконує, ратуючи на несплату платежів населенням.

Розрахунок коштів на зарплату визначається шляхом множення заробітної плати одного спеціаліста на кількість працюючих та поділу цієї суми твору на загальну кількість будинків, що обслуговуються цією компанією.

Незначна сума приблизно 5 000 рублів на місяць йде на заміну лампочок, фарбу, інструменти, посадку та догляд за кущами, деревами тощо. Обслуговування ліфтів залежить від типу ліфта, поверховості будинку та стоїть по-різному. Зазвичай, на думку фахівців самих управляючих компаній, це може коштувати близько 35-50 тисяч рублів на місяць. За рештою витрат, зазначених у квитанції, розрахунок проводиться множенням тарифу на кількість квартир або з обліку квадратних метрів житла у будинку.

Далі з набраної суми доходу відняти суму витрати керуючої компанії. Підсумком буде зразковий прибуток, який становить понад 50% суми від утримання будинку. І якщо таких будинків у компанії десять, то легко уявити, як живуть такі компанії, переважно його керівництво. Багато що залежить від активності власників житла при грамотній постановці взаємини можна знайти взаємовигідну позицію. Приблизний розрахунок за місяць (тарифи можуть бути інші) показує, що за свої послуги середня компанія від будинку в 220 квартир отримує 584 823,07 рублів. Якщо будинок 330 квартирний, то - 888881,69 рублів.

Основні доходи керуючих компаній:

Плата власників за утримання житла, в середньому на місяць власник житла виплачує 480 рублів (але під'їзди не забираються, лампочок немає, двірників не вистачає);
- капітальний ремонт, середня сума з квартири становить 200 рублів (але ремонт фактично не проводиться, хоча у звітах стоять конкретні обсяги робіт);
- плата за теплові ресурси, керуючі підприємства не зацікавлені в установці приладів обліку тепла і бере плату відповідно до середніх нормативів споживання, а виплату постачальникам тепла проводить за магістральним лічильником, що в 2-4 рази обходиться менше для підприємства, різниця осідає на рахунках керівників підприємств.

«Ліві» доходи

Багато муніципальна влада в країні, маючи деяку свободу у зборах коштів за ЖКГ послуги, виявляють дива у розробці різноманітних схем свого особистого збагачення. Цілі ланцюжки фірм-одноденок беруть участь у цьому процесі. Способів обману існує чимало.

Наприклад, у Москві найпоширенішим вважають схему розрахунку тарифу на воду. Мешканцям квартир виставляють розрахунок за підвищену норму витрачання, а з Мосводоканалом розрахунки здійснюються за середнім тарифом. Різниця у цих сумах зазвичай становить не більше 3-5 разів.

Наступну нагоду заробити ліві гроші комунальної мафії надають послуги за опалення. Розрахунок тут простий: квартирна площа множиться спочатку на норматив, потім на тариф за тепло. Головна заковирка у значення нормативу, що обчислюється за незрозумілою формулою. І дуже дивно, що його величина у різних обласних центрах та районах столиці, але що знаходяться в однаковому кліматичному поясі, відрізняється. Наприклад, у Жуковському норматив дорівнює 0,03, Алабіно – 0,009, Щолкові – 0,015. За такими розрахунками часом москвичі платять за тепло, як і мешканці Уралу.

Деякі ЖКГ крадуть за рахунками за електроенергію. Комунальники знімають дані лічильника та виставляють рахунок, який мешканець оплачує. Після кількох місяців мешканці отримують повідомлення про перерахунок тарифу та прохання сплатити по суті вже оплачену енергію. Наприклад, москвичі отримують такі повідомлення на початку року, в результаті вони переплачують щорічно 50-80% за електроенергію.

Часті випадки, коли в статтю за оплату користуванням прибудинковою територією вписують не існуючі витрати, як, наприклад, вивіз сміття, таких «дрібниць» набирається цілий віз. Досить багато набігає грошей і за такими переплатами по «дрібницях». У середньому столична сім'я із трьох осіб, яка проживає у звичайній квартирі із двох кімнат, щорічно переплачує додатково за два місяці. Те, що всі виплати населення в систему ЖКГ не доходять до свого призначення, кажуть офіційні цифри: знос житла становить приблизно 20%, інженерні мережі – 42,5%. Водночас, експерти стверджують, що фонди в Росії зношені від 70 і вище відсотків. У деяких регіонах ця цифра становить 90 і більше відсотків. Причина такого жахливого стану комунікацій – результат крадіжки та корупції у цій галузі.

Постійне зростання тарифів ЖКГ, непрозорість тарифів, низька якість послуг, поганий утримання під'їздів і навіть п'яні сантехніки - такі основні претензії мешканців до своїх керуючих компаній.

Більшість будинків у Москві обслуговує ГБУ «Житловик», але у Підмосков'ї ринок не консолідований – тут працюють десятки керуючих компаній, які мешканці залучають за договором. Вони надають цілий спектр послуг – від опалення квартири до встановлення дитячого майданчика. The Village попросив працівника компанії, що управляє, розповісти, як насправді влаштований цей бізнес.

Про недороблені новобудови

Я працюю в керуючій компанії у ближньому Підмосков'ї. Де-факто наша компанія афілійована із забудовником, ми працюємо в основному з новобудовами та займаємося видачею ключів власникам. Зазвичай будинки в новобудовах здаються неготовими. Досить поширене явище - відсутність, наприклад, пожежних кранів на поверхах або ще чогось, що люди не можуть помітити. По суті, це створює загрозу аварійної ситуації.

Ми даємо мешканцям ключі до дозволу на введення в експлуатацію на умовах, що вони будуть проводити там будівельні роботи, але не жити. Тож у якихось квартирах можуть жити будівельники, які роблять ремонт у сусідній. Двері хлипкі: ногою вибити можна. І жінки легкої поведінки туди приходять, всяке буває. Якось власник прийшов у квартиру, а в неї зламані двері і на видному місці лежать чиїсь труси.

Коли мешканці приймають квартиру, вони підписують акт приймання-передачі. Але на практиці, коли квартира приймається, не видно всіх недоліків. Наприклад, негерметичність балкона можна виявити, коли починаються дощі та холоди. Було таке, що у людей зсередини балкона все промерзло, утворилася крига, але акт вони вже підписали, тому пред'явити нічого не можуть. При здачі може бути відсутнє ущільнення на пластикових балконних дверях, тоді вони не до кінця закриваються або починають свистіти. Згодом мешканець це зауважує, але наша відповідь така: якщо він підписав акт про відсутність претензій до будівельних недоробок, то йому потрібно звернутися до виробника. Після підписання цього акта політика компанії у тому, щоб відмовити у відповідь будь-яку претензію мешканця у разі. Буває, мешканці мають рацію, але ми знаходимо привід або для затягування процесу, або для повної відмови. Ми повинні відповідати на запит два тижні, але за фактом відповідь може прийти і через місяць – просто вона оформляється заднім числом.

У нас є домовленість із забудовником щодо видачі ключів. Ми видаємо їх за умови здійснення авансового платежу на чотири місяці вперед (близько 15-20 тисяч рублів), проходження будівельного контролю та узгодження електропроекту з керуючою компанією. Хоча де-юре вони не зобов'язані це робити – це просто викачування грошей. Але ми із забудовником прописали такі умови у договорі: якщо люди не хочуть платити, ми відсилаємо їх до забудовника. А забудовник каже, що ключі передав компанії, що управляє. Залишається вирішувати справу через суд. А кому це треба, якщо суд триває близько двох-трьох місяців? Ніхто із цим не запарюється.

Наскільки я знаю, кожен забудовник має свою афілійовану керуючу компанію. Так гроші не витікають в інше місце. Якщо компанія не матиме відношення до забудовника, то вона такий будинок просто не прийме, тому що часто після будівельників залишаються косяки, які видно технічним фахівцям.

За законом забудовник призначає керуючу компанію, але після закінчення певного проміжку часу орган місцевого самоврядування повинен провести конкурс на вибір нової, а потім вона повинна провести збори власників. Але зазвичай жодних конкурсів не проводиться. Коли управляюча компанія розуміє, що голосів за неї буде достатньо, якийсь лояльний мешканець влаштовує збори.

Куди насправді йдуть комунальні платежі

Відрахування, які роблять мешканці, поділяються на комунальні платежі та оплату утримання та поточного ремонту житлового фонду. У Підмосков'ї взагалі плата за комунальні послуги одна з найвищих у країні. Керуюча компанія є оператором платежів, а також їй безпосередньо перераховуються гроші за утримання та поточний ремонт будинку.

Комунальні платежі відбуваються через розрахунковий центр. Мешканці платять туди, далі вони йдуть до компанії, що управляє, а вона вже перераховує гроші ресурсопостачальним організаціям. Лічильники води та електроенергії встановлені не у всіх квартирах. Якщо лічильники не встановлені, люди платять за певними тарифами. Але сенс у тому, що загальнобудинкові лічильники працюють і вважають, скільки всього нараховано по дому. Ресурсопостачальна компанія, яка постачає до будинку, наприклад, опалення, вимагає гроші за цим лічильником, а збирають все одно за тарифами. Виходить, люди без лічильників витрачають більше, вони платять не лише за свою квартиру, а й за загальнобудинкові потреби. Часто з них виставляється одна сума, а насправді вона не відповідає дійсності. Перевірити це самостійно жителі не можуть. Вони, звичайно, можуть написати до інспекції, але щоб до цього докопатися, треба ставити правильні питання.

Тарифи утримання і поточний ремонт встановлює орган місцевого самоврядування, а тарифи на комунальні послуги встановлюються лише на рівні Московської області. Тарифи залежать від кількості ліфтів у будинку та інших факторів, але в середньому становлять близько 40 рублів за квадратний метр. Якщо помножити це на площу будинку, виходять великі гроші. По ідеї, це все має утримуватися в ідеальному стані. А у нас розвинений, скажімо так, правовий нігілізм: не всі люди знають, не всі хочуть копатися у законодавстві та з'ясовувати, як має бути. Елементарно: на фасаді будинку, якщо він облицьований плиткою, не повинно бути сколів. Якщо є скола, плитку потрібно терміново замінити або закласти. Але до цього нікому немає особливих справ, хоча це великі гроші. Якби всі ці гроші справді йшли на утримання та поточний ремонт, тоді будинки були б мало не золоті! До речі, за капітальний ремонт грошей ми не отримуємо. Вони йдуть до регіонального фонду капітального ремонту.

Про тисячу скарг та цукерки для житлоінспекції

У компанії є генеральний директор, заступник гендиректора, відділ роботи з клієнтами, бухгалтерія, юридичний відділ, інженерна служба. У службі є відповідальна за певною ділянкою, де вона контролює всі роботи та видає зарплату робітникам. Оскільки гастарбайтери, як правило, не мають банківських карток, їм все видається на руки. Я сам не бачив, але думаю, що керуючі теж щось собі лишають.

Поліція та органи УФМС жорстко стежать за нами, тому ми обов'язково беремо людей, які мають дозвіл на роботу, щоб усе було законно. Буває, сантехніки пиячять. Це загальнопоширена проблема, і жителі на це скаржаться, а відповідь стандартна: було проведено перевірку, факти, викладені у заяві, не підтвердилися.

Мешканці взагалі дуже часто пишуть до Державної житлової інспекції. Але інспектори ГЖІ поділені районами. У нашому районі був певний інспектор, з яким у нас були добрі стосунки: чай попити, цукерками нагодувати. Тому ми знали заздалегідь, навіщо і куди прийдуть із перевіркою. Тоді порушення або швидко усувалися, або був якийсь законний привід, яким можна відмазатися. Наприклад, вивішується оголошення про те, що у цьому під'їзді проводяться будівельні роботи. Якщо роботу проводять, то за недоробки не можуть притягнути до відповідальності. Керуюча компанія, звичайно, стежить за своїми працівниками, але не сильно - на деякі косяки просто заплющують очі.

Є кілька категорій мешканців. Є божевільні, котрі з кожного приводу пишуть до інспекції. Є досить грамотні, підковані жителі – із цими намагаються особливо не конфліктувати. Зазвичай їхні претензії розглядаються насамперед, бо вони у справі. Якщо не виправити, то компанія, що управляє, можуть оштрафувати. За кілька порушень можуть відкликати ліцензію. Був у нас один мешканець, який приходив і просто кричав на нас. Ми йому дали стілець - він так на ньому стрибав, що стілець зламався. При цьому при сусідах він поводиться дуже адекватно. Таких жителів намагаються переманювати на свій бік інші компанії, що управляють, коли змагаються за конкретний будинок. Але переважна більшість пасивна. Вони просто платять та платять.

Скарг приходить багато: близько 2 тисяч на місяць. Потім вони розподіляються у відділах. Якщо не скаржаться кудись вище, ці повідомлення не особливо реагують. Наприклад, мешканці надсилають купу скарг на неправильні нарахування. Не всі знають, якщо не дають води більше 24 годин, то можна подавати на перерахунок. Але для цього потрібно скласти акт – це прописано у договорі з керуючою компанією. Відповідно, якщо мешканець просить прийти когось із нашої організації та скласти акт, то це не в наших інтересах і ніхто до нього не приходить. Але жителі знаходять вихід: вони збираються групою з кількох квартир, складають акт, підписують, а потім відправляють цю претензію до керуючої компанії та житлової інспекції. Часто пишуть, що співробітники на прохання не реагують, по-хамськи звертаються, але на це ми навіть не дивимося.

Судів також достатньо: стабільно один раз на тиждень буває засідання. Зазвичай мешканці судяться з будь-яких дрібниць типу перерахунку, але здебільшого вони суди програють, бо фактури у них не вистачає. Але є й більші справи, які зазвичай вирішуються до суду, іноді там залучають службу безпеки.

Про віджимання будинків та відносини з владою

За всіх проблем змінити керуючу компанію дуже важко. Жителі не можуть самі організуватися: усі працюють, і всім пофігу. Одна-дві людини з кожного будинку стабільно скандальні. Вони, звісно, ​​намагаються щось зробити, але ніхто не реагує.

При цьому конкуренція між керуючими компаніями є дуже високою.
У Москві багато зайнято ГБУ «Житловик», ось у них точно не варіант віджимати вдома. Є невеликий відсоток новобудов, куди ще можна заходити, але лише за погодженням із префектурою. За фактом всі будинки в нашій місцевості негласно поділені. Найчастіше місцева влада має якусь дружню керуючу компанію, яка забирає собі частину будинків. Орган місцевого самоврядування тісно співпрацює з житловою інспекцією - за бажання можна перешкодити працювати керуючої компанії, а її вдома запропонувати інший. Щоб це зробити, необхідно провести загальні збори власників квартир. Але організувати це дуже важко.

Це як передвиборчі перегони. Є чорний піар, коли конкуруюча компанія починає розкидати листівки з текстом на кшталт «ваша управляюча компанія жахлива, навіщо вона вам потрібна» – на це витрачають великі кошти. Інші приходять до мешканців питають, що їх не влаштовує, все швидко усувають, а згодом просять проголосувати. Вони голосують. Наша керуюча компанія так віджимала вдома в інших, і ми намагалися віджати.

У відносинах із владою поширена послуга за послугу. Коли керуючі компанії конфліктують між собою і орган місцевого самоврядування встає на чийсь бік, то має рацію та керуюча компанія, на чиєму боці місцева влада. Чиновники, у свою чергу, можуть попросити напередодні виборів зривати агітацію за умовного Васю Пупкіна і двірники зривають. Іноді на мітинг потрібна певна кількість людей від компанії або на будь-які свята, наприклад, на 9 Травня. У нас практика така, що на кожне свято розносяться подарунки до відділів органу місцевого самоврядування. Це хороша пляшка і коробка цукерок – вони масово закуповуються та даруються (за фактом на гроші мешканців, але списуються на інші витрати).

Із владою краще не сперечатися. Раз на два-три тижні у мера проходить нарада з усіма ЖКГ-шниками, у тому числі і з керуючими компаніями. Там він роздає тумаки. Якщо масштаб проблеми великий і є претензії Московської області, тоді домовляється вже представник забудовника.

Про мільйони прибутку

Чистий прибуток протягом року становить близько 40 мільйонів рублів. Але у підсумковій звітності все не з'являється: гроші просто списуються на певні роботи. У результаті показується на 10-15 мільйонів менше. Наше законодавство в цьому сенсі недосконале: керуюча компанія показує загальний дохід та загальну витрату, а розподіл доходу та прибуток не видно.

Щоби списати частину грошей, замовляються різні роботи. Але вони проводяться лише частково – наприклад, це можуть бути роботи з благоустрою території: все одно жителі не зрозуміють, скільки землі закупили та яку.

Керівництво компанії управляє дуже багато, але з боку все виглядає скромно. Наскільки знаю, зарплата генерального директора становить близько 500 тисяч рублів. Начальники відділів одержують близько 300-350 тисяч рублів.

Ще управляюча компанія заробляє на агентських договорах із будівельниками. Оскільки ми обслуговуємо новобудови, біля входу в офіс завжди є багато дистриб'юторів будівельних організацій, які пропонують свої послуги. Але за фактом це приставку таджики, які приходять і кажуть: «Давайте ми вам ремонт класний зробимо, зараз фотки покажу». Найрозумніші компанії укладають з нами агентський договір за таких умов: якщо вони перебувають клієнт, то компанія перераховує нам 15–20 % від суми договору. Натомість вони отримують доступ до офісу компанії та можуть грамотно підлизуватися до мешканців, які сидять у нас у залі очікування.